研報(bào)：破解粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資密碼
來(lái)源/CBRE世邦魏理仕（ID：CBRE_China）
前言：在旺盛需求增長(zhǎng)帶動(dòng)下，大灣區(qū)內(nèi)地九市核心物流市場(chǎng)和新興物流市場(chǎng)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)空置率多處于歷史低位，投資型交易已成為灣區(qū)物流市場(chǎng)大宗交易的主流。
粵港澳大灣區(qū)的GDP總量已經(jīng)躋身世界灣區(qū)前三，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭、穩(wěn)定上漲的消費(fèi)和不斷釋放的政策利好以及出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)，共同推動(dòng)灣區(qū)物流設(shè)施市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)向好，市場(chǎng)活力不斷綻放，空置率長(zhǎng)期處于低位，且租金呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。受益于此，粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施投資市場(chǎng)近年來(lái)快速升溫，投資熱度不斷升溫。
CBRE世邦魏理仕聚焦粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市，通過(guò)對(duì)影響物流設(shè)施投資的六大相關(guān)要素（經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?交通設(shè)施優(yōu)勢(shì)、 物流設(shè)施供應(yīng)、需求、租金表現(xiàn)和投資市場(chǎng)熱度）進(jìn)行定量和定性的分析，并基于此對(duì)每個(gè)城市的不同因素進(jìn)行星級(jí)評(píng)價(jià)，進(jìn)而綜合得出其投資性的整體評(píng)價(jià)，最終為投資者描繪出在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市進(jìn)行物流設(shè)施投資的三個(gè)梯隊(duì)分布以及每個(gè)城市具體的投資區(qū)域、投資標(biāo)的和投資類型策略?？傮w結(jié)果如下:
投資第一梯隊(duì)
深圳、廣州、東莞，投資范圍為城市全域，投資策略上聚焦存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及城市更新項(xiàng)目。
投資第二梯隊(duì)
佛山、惠州、中山，投資范圍為城市重點(diǎn)物流園區(qū)的集聚區(qū)，投資策略以存量物業(yè)為主，并關(guān)注少量綠地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。
投資第三梯隊(duì)
江門、肇慶、珠海，投資范圍主要為物業(yè)園區(qū)的集聚區(qū)，投資策略以綠地開(kāi)發(fā)為主。
01
經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展帶來(lái)旺盛物流需求粵港澳大灣區(qū)地均、人均GDP居城市群榜首。
根據(jù)北京交通大學(xué)區(qū)域物流與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的互動(dòng)關(guān)系研究報(bào)告，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與物流發(fā)展水平呈現(xiàn)高度一致性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，其物流發(fā)展水平也越高。大體量和高強(qiáng)度GDP會(huì)帶來(lái)頻繁及快速增長(zhǎng)的物流需求。 從國(guó)內(nèi)主要城市群對(duì)比來(lái)看，粵港澳/內(nèi)地九市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)度上具有明顯優(yōu)勢(shì)。
作為世界第三大灣區(qū)，2020年粵港澳大灣區(qū)GDP總量已經(jīng)超過(guò)世界第十大經(jīng)濟(jì)體——加拿大，地均、人均GDP位列全國(guó)首位。其中灣區(qū)內(nèi)地九市進(jìn)出口貿(mào)易額全國(guó)領(lǐng)先，社會(huì)消費(fèi)品零售總額與京津冀地區(qū)旗鼓相當(dāng)。強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了旺盛的物流需求，灣區(qū)貨運(yùn)和客運(yùn)量遠(yuǎn)超世界其他灣區(qū)，內(nèi)地九市貨運(yùn)量占比位列全國(guó)城市群第二。
4個(gè)城市GDP過(guò)萬(wàn)億，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)搶眼：
2021年，深圳GDP已經(jīng)突破人民幣3萬(wàn)億，位居全國(guó)第三：廣州2.8萬(wàn)億，排名第四。佛崇兩市也均進(jìn)入全國(guó)24個(gè)萬(wàn)億GDP城市榜單中，作為兩個(gè)地級(jí)市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)比肩甚至超過(guò)了國(guó)內(nèi)某些省會(huì)城市。廣深十四五期間的GDP年均增長(zhǎng)率為6%，均超過(guò)一線城市北京和上海約5%的增長(zhǎng)率。圍繞科技和先進(jìn)制造的粵港澳大灣區(qū)主要城市預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)將保持一定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)該預(yù)定目標(biāo)的概率較大。
人口凈流入增長(zhǎng)迅速，消費(fèi)能力保持旺盛：
2021年，灣區(qū)內(nèi)地九市社會(huì)消費(fèi)品零售總額約3.4萬(wàn)億元，比京津冀社會(huì)消費(fèi)品零售總額高出7.1%。廣州和深圳社會(huì)消費(fèi)品額全國(guó)排名位列第四、五位，為灣區(qū)社消總額的主要來(lái)源。廣州2021年社會(huì)消費(fèi)品零售總額首次突破萬(wàn)億大關(guān)。灣區(qū)內(nèi)地九市2021年社會(huì)消費(fèi)品零售總額年增長(zhǎng)率均高于8.0%。
對(duì)比第七次與第六次人口普查結(jié)果，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市的兩大核心城市深圳、廣州人口增量位居全國(guó)第一、三位。十年間人口增長(zhǎng)分別為720.22萬(wàn)人以及597.58萬(wàn)人，增長(zhǎng)高達(dá)68.46%和47.05%，而東莞十年間人口增量也超200萬(wàn)人，躋身人口超千萬(wàn)城市。灣區(qū)內(nèi)地九市整體人口漲幅上升8.04%，龐大的人口總量及增量有力促進(jìn)了消費(fèi)的增長(zhǎng)。
02
東西新通道帶來(lái)物流市場(chǎng)新機(jī)遇灣區(qū)物流市場(chǎng)發(fā)展與交通設(shè)施發(fā)展相輔相成，灣區(qū)物流市場(chǎng)的發(fā)展史就是灣區(qū)交通設(shè)施的發(fā)展史。
灣區(qū)的物流市場(chǎng)發(fā)展以廣深兩個(gè)一線城市為核心開(kāi)始向外發(fā)展。廣深兩市作為國(guó)家一線城市以及珠三角的核心城市，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展先行以及人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大衍生出了巨大的物流需求。隨著城市發(fā)展，土地資源嚴(yán)重不足，物流需求逐漸外溢至周邊城市，分東西岸進(jìn)行延伸。因?yàn)槲锪鬟\(yùn)輸對(duì)交通的強(qiáng)依附性，灣區(qū)物流發(fā)展路徑沿著G4高速→珠三角內(nèi)環(huán)線→珠三角外環(huán)線實(shí)現(xiàn)不斷發(fā)展，從而遍布粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地各市。此外，灣區(qū)整體物流市場(chǎng)的供不應(yīng)求，促使物流運(yùn)營(yíng)商也將清遠(yuǎn)納入了選址范圍。
按照各個(gè)物流市場(chǎng)的發(fā)展程度，灣區(qū)物流市場(chǎng)可分為核心物流市場(chǎng)，包括廣深莞佛，以及新興市場(chǎng)，包括惠州、中山、江門、肇慶和珠海五市。
隨著灣區(qū)物流市場(chǎng)的不斷發(fā)展，西岸城市憑借更廣闊的腹地資源以及更具性價(jià)比的拿地成本，逐漸吸引了眾多物流開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商。
近年來(lái)珠三角東西岸的交通連通不斷加強(qiáng)，分別于2018、 2019年開(kāi)通的港珠澳大橋以及南沙大橋，有效地提升了東西岸通行的便利，帶動(dòng)了物流需求由東向西不斷擴(kuò)容。未來(lái)隨著東西岸的交通新通道的開(kāi)通以及新機(jī)場(chǎng)的建成，將會(huì)帶來(lái)新的物流發(fā)展機(jī)遇。
03
高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求、租金穩(wěn)升相比北上及其周邊區(qū)域，廣深及其周邊區(qū)域物流供應(yīng)量相對(duì)較小，整體供應(yīng)緊缺，來(lái)自城市間以制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展帶動(dòng)其內(nèi)部工業(yè)品和機(jī)械設(shè)備物流需求水漲船高，再加上進(jìn)出口、電商及第三方物流需求的增長(zhǎng)，市場(chǎng)空置率在新增供應(yīng)逐年增長(zhǎng)的壓力下持續(xù)改善，灣區(qū)內(nèi)地九市核心物流市場(chǎng)和新興物流市場(chǎng)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)空置率多處于3%-5%的歷史低位。著眼未來(lái)3年，灣區(qū)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)未見(jiàn)大規(guī)模提升，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)供應(yīng)依然緊缺，租金年均增長(zhǎng)將保持4%-5%的較高水平。
作為我國(guó)開(kāi)放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市的物流地產(chǎn)發(fā)展有著得天獨(dú)厚的先天優(yōu)勢(shì)。目前，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市集中了全國(guó)11%的非保稅高標(biāo)物流地產(chǎn)。
大灣區(qū)內(nèi)地各市主要物流市場(chǎng)存量：
仲量聯(lián)行評(píng)估咨詢服務(wù)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市的非保稅高標(biāo)庫(kù)存量主要集中在廣州、佛山及東莞。截至2021年第一季度，廣州、佛山、東莞三地非保稅高標(biāo)庫(kù)存量均超過(guò)200萬(wàn)平方米，三市存量之和超過(guò)大灣區(qū)內(nèi)地九市總和的3/4；而深圳由于土地資源稀缺，外溢需求推動(dòng)臨近城市東莞及惠州的存量，深圳市范圍內(nèi)的存量不到上述兩城總和的1/6。
大灣區(qū)內(nèi)地各市主要物流市場(chǎng)租金：
大灣區(qū)內(nèi)地各市中以土地緊缺的深圳租金最高，租金中位數(shù)高達(dá)1.65元/平方米/天，同樣作為核心城市的廣州次之，租金中位數(shù)達(dá)1.31元/平方米/天。在穩(wěn)定的制造業(yè)需求及來(lái)自周邊核心城市的外溢需求的驅(qū)動(dòng)下，佛山、東莞、中山等制造業(yè)重鎮(zhèn)的租金中位數(shù)也均超過(guò)1元/平方米/天。
04
灣區(qū)物流設(shè)施投資市場(chǎng)熱度升高廣深及周邊區(qū)域正在成為除上海及周邊區(qū)域之外，投資者最為重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。近年來(lái)，廣深周邊城市大宗交易成交額步入快速增長(zhǎng)通道。旺盛需求推動(dòng)下，工業(yè)用地性質(zhì)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施也納入投資者視野。投資型交易已經(jīng)超過(guò)自用型交易成為粵港澳灣區(qū)內(nèi)地九市物流市場(chǎng)大宗交易的主流，近四年年均占比為59.0%。約8成交易的購(gòu)買者來(lái)自地產(chǎn)基金、企業(yè)和開(kāi)發(fā)商。按城市統(tǒng)計(jì)，東莞得益于與一線城市旗鼓相當(dāng)?shù)奈锪髟O(shè)施存量和租金表現(xiàn)以及能有效輻射廣深兩地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，最受廣大投資者的青睞。
2021年灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉(cāng)存量近1300萬(wàn)平方米：
從供給側(cè)來(lái)分析，當(dāng)前中國(guó)三大城市群(京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū))的核心物流區(qū)域高標(biāo)倉(cāng)存量基本相當(dāng)，均位于1000萬(wàn)平方米左右，其中深莞廣佛區(qū)域的空置率最低，僅為4.3%。在旺盛物流需求的推動(dòng)下，廣深佛莞四市高標(biāo)倉(cāng)面積均已突破200萬(wàn)平方米，為灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉(cāng)的主要供應(yīng)來(lái)源。
憑借與廣深莞這前三大城市全部接壤的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，惠州近年來(lái)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)發(fā)展迅速，目前供應(yīng)量也超過(guò)百萬(wàn)平方米。
深莞、廣佛四市高標(biāo)倉(cāng)存量占灣區(qū)內(nèi)地九市總存量83%。
未來(lái)3年新增供應(yīng)總量增加，但分布不均；新興區(qū)域占比略有上升：
未來(lái)三年預(yù)計(jì)灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)總計(jì)416萬(wàn)平方米，較過(guò)去三年增加35%。其中廣州、東莞兩地占全部新增供應(yīng)近六成，惠州供應(yīng)持續(xù)放量。但深圳供應(yīng)仍極度稀缺，佛山也有顯著下滑。
新增供應(yīng)仍集聚于核心區(qū)域，但新興區(qū)域占比從過(guò)去三年的28%小幅提升至31%。
電商及3PL需求覆蓋所有城市，進(jìn)出口需求主要分布在廣深莞：
因不同城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其發(fā)展?fàn)顩r、地理位置和港口、機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施資源不同，其物流需求類型也不相同。但城市間產(chǎn)業(yè)協(xié)同度高，以及核心城市的物流需求的外溢使各城市的物流需求又有一定的共性，整個(gè)灣區(qū)來(lái)看，電商和第三方物流功能橫跨多個(gè)城市。
著眼存量市場(chǎng)需求總量，廣深佛莞物流需求豐富度高，且各類物流需求量均較高，其中廣深作為一線城市物流需求總體規(guī)模更勝一籌。廣州作為省會(huì)城市以及鏈接西岸多個(gè)城市的物流樞紐，物流需求來(lái)自電商（包括跨境電商）和第三方物流，此外有部分來(lái)自包含服裝和醫(yī)藥項(xiàng)目的制造業(yè)。深圳坐擁全球第四大港口——鹽田港，此外還擁有多個(gè)中小型港口，進(jìn)出口需求為全市物流需求的首位需求，城市高標(biāo)倉(cāng)存量中80%以上都是保稅倉(cāng)。佛山和東莞作為最直接承接廣州、深圳物流需求外溢的城市，物流需求強(qiáng)度僅次于兩大一線城市。
惠州和中山的需求規(guī)模居中等水平。惠州電子信息科技產(chǎn)品制造業(yè)帶動(dòng)城市制造業(yè)需求量較大，此外來(lái)自廣深的物流需求外溢也帶動(dòng)了電商和第三方物流需求的增長(zhǎng)。
肇慶和江門整體的需求總量較小，珠江口西岸的肇慶和江門的主要需求則來(lái)自跨境電商和境內(nèi)電商。
城市間以制造為主的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展帶動(dòng)工業(yè)品物流需求的旺盛發(fā)展：
發(fā)達(dá)的制造業(yè)集群和高度協(xié)同是塑造灣區(qū)內(nèi)地九市物流需求結(jié)構(gòu)另一大重要要素。通過(guò)對(duì)過(guò)去5年CBRE追蹤的高標(biāo)倉(cāng)租賃交易的分析，我們發(fā)現(xiàn)灣區(qū)內(nèi)地九市的倉(cāng)儲(chǔ)租賃面積中制造業(yè)租戶占比達(dá)到17%在國(guó)內(nèi)所有區(qū)域中排名第一。
電子設(shè)備、汽車零部件等各類工業(yè)品物流需求旰盛，而產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同和進(jìn)出口便利又進(jìn)一步刺激了以制造業(yè)為依托的供應(yīng)鏈物流、跨境電商等行業(yè)的快速發(fā)展。希音過(guò)去兩年在廣州、佛山、肇慶、江門等地逾百萬(wàn)平方米的擴(kuò)租正是灣區(qū)供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)驅(qū)動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求的典型案例。
多市承載區(qū)域配送功能，需求外溢及有機(jī)分工合作為灣區(qū)物流市場(chǎng)發(fā)展注入無(wú)限生機(jī)：
05
灣區(qū)物流租金
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度和重要基建分布決定租金梯度。
在絕大部分區(qū)域高標(biāo)倉(cāng)供不應(yīng)求的情況下，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度、港口機(jī)場(chǎng)等重要基礎(chǔ)設(shè)施分布是影響區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)租金梯度的重要因素。
總體來(lái)看，2021年珠江口東岸租金高于西岸17.1%，同比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，租金增長(zhǎng)速度快于西岸。其中深圳作為區(qū)域內(nèi)最活躍的經(jīng)濟(jì)中心和最重要的進(jìn)出口口岸，比鄰全球物流租金最貴的香港且受嚴(yán)重供不應(yīng)求的推動(dòng)，租金水平排名第一，并輻射帶動(dòng)?xùn)|莞、惠州。
作為全國(guó)同城化最前沿的區(qū)域，廣佛位于區(qū)域中心，倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)較深莞略多，兩地高標(biāo)倉(cāng)租金水平逐漸趨近，并通過(guò)外溢需求帶動(dòng)中山租金上漲。
而地理位置距離灣區(qū)經(jīng)濟(jì)中心較遠(yuǎn)的肇慶和江門，以及僅有一個(gè)物流項(xiàng)目的珠海，租金水平為第三梯隊(duì)，月租金介于每平方米25-32元之間。
未來(lái)三年，灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉(cāng)整體租金年均增幅有望達(dá)到3-5%。
過(guò)去三年灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉(cāng)平均租金實(shí)現(xiàn)了33%的年均漲幅，領(lǐng)先于全國(guó)其他主要區(qū)域。具體城市來(lái)看，深圳、佛山、東莞、惠州、江門五城近三年年租金增長(zhǎng)率超過(guò)4.0%
未來(lái)3年，區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)將有所上升，但鑒于此前持續(xù)的供不應(yīng)求狀況，預(yù)計(jì)大多城市的倉(cāng)庫(kù)租金將保持3-5%的年均增長(zhǎng)。
灣區(qū)物流灣區(qū)內(nèi)地九市物流大宗交易步入快速增長(zhǎng)通道。
新冠疫情爆發(fā)以來(lái)，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市的物流地產(chǎn)大宗交易額快速增長(zhǎng)，但從城市群的橫向?qū)Ρ葋?lái)看，整體規(guī)模對(duì)比京津冀和長(zhǎng)三角依然相對(duì)較低。疫情后的兩年京津冀和長(zhǎng)三角年均物流大宗交易額分別約為130億元及140億元，灣區(qū)內(nèi)地九市的成交規(guī)模僅為其一半。而交易活躍度較低的一個(gè)重要原因是可投資機(jī)會(huì)偏少；有鑒于此，近年來(lái)不少投資者開(kāi)始將工業(yè)用地的物流設(shè)施納入視野。
從區(qū)域內(nèi)部來(lái)看，廣州作為一線城市以及可投項(xiàng)目機(jī)會(huì)相對(duì)較多，物流大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍，疫情后兩年年均交易額在人民幣30億元以上，其中最主要的交易案例為黑石收購(gòu)富力空港物流園，與之相比，另一個(gè)一線城市深圳因可供出售項(xiàng)目極為稀缺，投資者進(jìn)而關(guān)注受益于深圳物流需求外溢最為顯著的東莞和惠州的收購(gòu)機(jī)會(huì)。
國(guó)內(nèi)公募REITs的推出帶來(lái)的良好資本退出渠道，使得物流類新基建物業(yè)更受投資者的青睞，并將在未來(lái)加快該類物業(yè)的成交。
投資型成交已成為市場(chǎng)主流，8成交易由地產(chǎn)基金、企業(yè)和開(kāi)發(fā)商購(gòu)買。
廣深都市圈將持續(xù)吸引物流設(shè)施投資者的關(guān)注。
05
縱觀過(guò)去四年的大宗交易的投資目的，區(qū)域內(nèi)物流地產(chǎn)自用購(gòu)置和投資型需求均表現(xiàn)活躍。廣州、深圳作為灣區(qū)兩大一線城市，過(guò)往四年物流倉(cāng)儲(chǔ)大宗交易均為投資型。一線城市物流需求量級(jí)與可出售項(xiàng)目的稀缺性，使得投資者對(duì)這兩大市場(chǎng)趨之若鶩。
投資者構(gòu)成層面，地產(chǎn)基金、一般企業(yè)及開(kāi)發(fā)商為灣區(qū)內(nèi)地九市物流大宗交易市場(chǎng)的三大投資主體，四年整體占比約8成。
2021年，領(lǐng)展以7.5億元收購(gòu)位于東莞和佛山的兩座配送中心75%的權(quán)益，是領(lǐng)展首次布局國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)，也進(jìn)一步說(shuō)明REITs等機(jī)構(gòu)資本對(duì)灣區(qū)內(nèi)物流地產(chǎn)的長(zhǎng)期看好。
根據(jù)CBRE2021年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流租戶調(diào)查報(bào)告，得益于一線城市及周邊龐大的人口消費(fèi)規(guī)模以及高效的物流運(yùn)輸效率，一線城市及周邊依然是租戶首先的擴(kuò)張區(qū)域，而租戶在灣區(qū)內(nèi)兩大都市圈的擴(kuò)張意愿領(lǐng)跑全國(guó)：其中40.0%的受訪租戶表示未來(lái)三年將在廣佛區(qū)域進(jìn)行擴(kuò)張，而計(jì)劃在深莞區(qū)域進(jìn)行擴(kuò)張的租戶比例更是高達(dá)43.0%。
強(qiáng)勁的租賃需求，加之當(dāng)前極低的空置率水平，將令廣深都市圈的物流倉(cāng)儲(chǔ)機(jī)會(huì)吸引眾多投資者的關(guān)注。
投資策略建議
粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資梯隊(duì)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明：
CBRE對(duì)影響粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資決策的六個(gè)關(guān)鍵因子，即宏觀經(jīng)濟(jì)、交通設(shè)施發(fā)展優(yōu)勢(shì)、供應(yīng)面表現(xiàn)、需求表現(xiàn)、租金表現(xiàn)和投資市場(chǎng)情況進(jìn)行了相關(guān)分析并評(píng)級(jí)，由此得出綜合投資梯度評(píng)級(jí)，最終劃分出灣區(qū)物流設(shè)施市場(chǎng)的三個(gè)投資梯隊(duì)。
一、供不應(yīng)求是深圳物流市場(chǎng)的常態(tài)
“一庫(kù)難求”導(dǎo)致諸多大面積的物流需求外溢至周邊城市。需大于供也推動(dòng)了深圳高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)的租金一路上揚(yáng)，租金水平位列灣區(qū)內(nèi)地九市之首，至2021年底，月平均租金已經(jīng)超過(guò)了45元，市場(chǎng)幾近滿租運(yùn)行。整體供應(yīng)有限，在快速人口流入及各項(xiàng)政策利好的推動(dòng)下，物流需求穩(wěn)增將令全市物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均將保持高入駐率且實(shí)現(xiàn)租金普漲。因此投資者可以關(guān)注深圳全域范圍內(nèi)的可投資物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。
深圳土地資源極為稀缺，因此物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了與國(guó)內(nèi)其他城市不一樣的特點(diǎn)。首先樓倉(cāng)與高標(biāo)倉(cāng)共同成為市場(chǎng)供應(yīng)主力，各自占據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)的半壁江山，且在2021年底兩類市場(chǎng)均保持0.4%和2.5%的低位空置率。而從租金增長(zhǎng)來(lái)看，更是呈現(xiàn)出了雙雙齊增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，二者租金水平差價(jià)不大，這也映射出深圳物流市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求。其次，保稅倉(cāng)為高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)的主流，占比77.6%，而非保稅倉(cāng)占比僅為22.4%，這也與國(guó)內(nèi)其他城市非保稅倉(cāng)占比居主導(dǎo)地位迥然不同。
得益于毗鄰香港的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)以及擁有全球全球單體石吐重最大港口-鹽田港，進(jìn)出口貿(mào)易一直穩(wěn)居全國(guó)最前列。作為重要的國(guó)內(nèi)外門戶城市，疊加近年來(lái)不斷推出的極具吸引力的優(yōu)惠政策系列，包括深圳先行示范區(qū)、國(guó)際創(chuàng)意城市以及深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)等多重政策利好，進(jìn)出口貿(mào)易需求將保持長(zhǎng)續(xù)增長(zhǎng)，并帶動(dòng)深圳保稅倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施呈現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定良好的發(fā)展。而非保稅高標(biāo)倉(cāng)也因?yàn)檎w供應(yīng)稀缺，來(lái)自普通電商和第三方物流的快速增長(zhǎng)，租金增長(zhǎng)表現(xiàn)的將更為積極。因此保稅倉(cāng)與非保稅倉(cāng)均應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。
深圳GDP位居全國(guó)第三，但是市域面積僅為北京的1/8，廣州、上海的1/3。土地資源極為稀缺的情況下，政府鼓勵(lì)土地的集約化開(kāi)發(fā)，工業(yè)用地新出讓聚焦定位新型產(chǎn)業(yè)用地以及科技和高端制造細(xì)分產(chǎn)業(yè)方向，而物流用地因容積率低，出讓極少。且政府對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施在建筑形態(tài)、產(chǎn)值稅收、自用比例方面有嚴(yán)格要求。新項(xiàng)目自用為主，只能20%出租，且租戶準(zhǔn)入須為產(chǎn)業(yè)的上下游，租金不可以高于周邊市場(chǎng)的50%。與此同時(shí)，工業(yè)項(xiàng)目通過(guò)城市更新建設(shè)為倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目也較為稀缺。因此，投資者應(yīng)以進(jìn)取的眼光關(guān)注市場(chǎng)上強(qiáng)監(jiān)管的存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和更新周期較長(zhǎng)的改造類項(xiàng)目，及時(shí)捕捉投資機(jī)會(huì)。
二、廣州租金穩(wěn)定增長(zhǎng)
2021年全市租金同比增長(zhǎng)了3.9%，整體市場(chǎng)空置率下跌至4.0%的低位。灣區(qū)排名第一的常住人口總量以及作為國(guó)際貿(mào)易中心促進(jìn)物流需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
政策面利好將進(jìn)一步推動(dòng)物流市場(chǎng)不斷向好， 2021年發(fā)布了《廣州市交通物流融合發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃》和《廣州市精準(zhǔn)支持現(xiàn)代物流高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，廣州未來(lái)將建成具有全球影響力的國(guó)際物流中心和亞太地區(qū)供應(yīng)鏈組織中心，并設(shè)立物流發(fā)展專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)積極引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)大型現(xiàn)代物流和供應(yīng)鏈龍頭企業(yè)，對(duì)新引進(jìn)企業(yè)給予500萬(wàn)元至5000萬(wàn)元不等的資金獎(jiǎng)勵(lì)。
因此雖然未來(lái)三年廣州高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)量過(guò)百萬(wàn)平方米，但均位于原本的物流空白區(qū)。政策利好和需求持續(xù)增長(zhǎng)推動(dòng)下，預(yù)計(jì)全市平均租金將依然保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。市場(chǎng)面的良好發(fā)展將帶動(dòng)全市范圍內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)物業(yè)的良好表現(xiàn)，因此投資者可將投資眼光放至全市。
從投資周期來(lái)看，廣州北部的從化區(qū)域多為新洛成的高標(biāo)倉(cāng)，交通通達(dá)性在進(jìn)一步完善中，因此可以作為投資者中長(zhǎng)期關(guān)注的投資區(qū)域，短期來(lái)看，發(fā)展較為成熟的南沙、增城和白云均為較好的選擇。投資標(biāo)的方面，保稅倉(cāng)、非保稅倉(cāng)物業(yè)歷史平均租金均保持穩(wěn)定上漲。其中保稅倉(cāng)物業(yè)主要分布在白云、南沙板塊，而非保稅倉(cāng)物業(yè)主要分布在黃埔和增城。這些板塊均為政府大力發(fā)展的物流板塊，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷升級(jí)以及物流需求持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)兩類市場(chǎng)的租金均將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此投資者可兼而看之。而從投資類型來(lái)看，黃埔區(qū)作為物流最發(fā)達(dá)的區(qū)域，部分項(xiàng)目老舊預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)進(jìn)行城市更新。因此全市來(lái)看，包含城市更新、存量項(xiàng)目和未來(lái)供應(yīng)的項(xiàng)目均可納入投資考量，可隨時(shí)關(guān)注價(jià)位合理的可售項(xiàng)目進(jìn)行投資抉擇。
三、東莞物流市場(chǎng)近年來(lái)經(jīng)歷了供應(yīng)不斷的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)
帶動(dòng)平均租金實(shí)現(xiàn)年均4%-5%的增長(zhǎng)，至2021年租金已經(jīng)位列灣區(qū)內(nèi)地九市第二，月租金為每平方米43.67元，與深圳相差無(wú)幾，空置率已經(jīng)降至2.0%的低位，整體市場(chǎng)已經(jīng)供不應(yīng)求。強(qiáng)勁的需求增長(zhǎng)主要由以下幾方面帶動(dòng):
東莞地理位置優(yōu)越，可以有效承接來(lái)自深圳和廣州兩大一線城市區(qū)域配送物流需求的外溢。城市本身發(fā)達(dá)的以電子信息制造業(yè)、電氣機(jī)械及設(shè)備制造業(yè)、紡織服裝鞋為主制造業(yè)衍生出相當(dāng)一部分制造業(yè)物流需求。龐大的常住人口帶動(dòng)的消費(fèi)需求， 2021年，東莞常住人口也首次突破1000萬(wàn)人，成為灣區(qū)第三大人口大市。
未來(lái)3年，東莞的新增供應(yīng)約144.8萬(wàn)平方米，但對(duì)比過(guò)去3年僅增長(zhǎng)了4.6%，南沙大橋及深茂公路鐵路兩用橋的開(kāi)通將帶動(dòng)?xùn)|莞承接更多東西岸物流的連通，轉(zhuǎn)運(yùn)中心功能將不斷加強(qiáng)。
按照十四五規(guī)劃，未來(lái)東完將加快推進(jìn)跨境電商物流，多重需求增長(zhǎng)推動(dòng)力下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)空置率將信然保持低位，租金持續(xù)增長(zhǎng)，投資者可以關(guān)注東莞全域茫圍內(nèi)的高標(biāo)倉(cāng)物業(yè)。東莞非保稅高標(biāo)倉(cāng)占據(jù)絕對(duì)主流，占比95.0%，過(guò)去4年租金增長(zhǎng)率保持在年均4.0%-5.0%的較高水平，在供不應(yīng)求的市場(chǎng)面下，該類物業(yè)的可售項(xiàng)目是良好的投資標(biāo)的。投資類型方面，東莞市場(chǎng)未來(lái)3年后的市場(chǎng)存量將達(dá)到400萬(wàn)，但鑒于不斷增長(zhǎng)的多元需求，預(yù)計(jì)供不應(yīng)求依將持續(xù)。與此同時(shí)，土地出讓政策的收緊將導(dǎo)致中長(zhǎng)期倉(cāng)儲(chǔ)物流用地供應(yīng)有限。因此中短期來(lái)看，投資者除了關(guān)注存量項(xiàng)目外，還應(yīng)關(guān)注工業(yè)用地報(bào)建倉(cāng)儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目。需要注意的是根據(jù)規(guī)定，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需簽署全生命周期的產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議，且有稅收要求，因此投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)需要與開(kāi)發(fā)商就相關(guān)事宜進(jìn)行詳細(xì)溝通與相關(guān)保障措施商定。
四、第二梯隊(duì)城市投資策略
1.佛山
2021年佛山高標(biāo)倉(cāng)總體供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)267.4萬(wàn)平方米，與廣州規(guī)模相當(dāng)，主要高標(biāo)倉(cāng)物業(yè)沿主要交通干道分布于靠近廣州的南海、順德以及靠近廣州繞城高速連通白云機(jī)場(chǎng)及珠三角樞紐機(jī)場(chǎng)的高明和三水。佛山的高標(biāo)倉(cāng)全部為非保稅倉(cāng)，租金保持高速增長(zhǎng)，過(guò)去四年的年租金增長(zhǎng)保持在4.1%的高位。即使2021年面臨56.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，至年末依然保持在6.8%的較低空置率，市場(chǎng)需求表現(xiàn)強(qiáng)勁。未來(lái)隨著廣佛經(jīng)濟(jì)一體化的不斷深化，帶來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施同城化、道路交通互通、費(fèi)用互免，使兩地之間的物流需求連通不斷加強(qiáng)，佛山將繼續(xù)承接廣州更多的需求外溢。與此同時(shí)作為珠江西岸的倉(cāng)儲(chǔ)物流集散中心，在自身制造業(yè)的不斷發(fā)展下，除了作為制造業(yè)的原料及終端產(chǎn)品的倉(cāng)儲(chǔ)及配送點(diǎn)外，也會(huì)繼續(xù)吸引大量輻射廣州甚至珠三角的電商和第三方物流進(jìn)入市場(chǎng)。未來(lái)3年，佛山的新增供應(yīng)共56.0萬(wàn)平方米，均為非保稅高標(biāo)倉(cāng)，需求的持續(xù)增長(zhǎng)將令未來(lái)供應(yīng)快速去化。因大部分物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)還未進(jìn)入改造期，有鑒于此，投資者可以重點(diǎn)關(guān)注高標(biāo)倉(cāng)聚集區(qū)域的非保稅倉(cāng)存量項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓以及少量綠地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。2.中山珠三角東西岸交通未來(lái)的連通所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇將極大助力中山未來(lái)物流市場(chǎng)的發(fā)展，預(yù)計(jì)深中通道開(kāi)通將加速深圳、東莞制造業(yè)向西岸擴(kuò)張，由此帶來(lái)的東西岸工業(yè)產(chǎn)品物流運(yùn)輸量將大增，疊加西岸原有制造業(yè)企業(yè)的出口物流，將增加市場(chǎng)對(duì)中山的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求。中山高標(biāo)倉(cāng)物業(yè)均為非保稅倉(cāng)，相比核心城市，總體規(guī)模較小。過(guò)去四年租金保持4.0%的年均高增長(zhǎng)，從過(guò)去5年來(lái)看，空置率一直都在3.0%以下。未來(lái)3年的新增供應(yīng)共16.1萬(wàn)平方米，供應(yīng)量較小。因此投資者可以關(guān)注高標(biāo)倉(cāng)物業(yè)聚集的三角、南頭、民眾和黃圃四個(gè)區(qū)域的物業(yè)。因中山物流市場(chǎng)發(fā)展起步也較晚，因此存量物業(yè)以及未來(lái)少量的綠地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)為主要關(guān)注對(duì)象。3.惠州惠州高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)以區(qū)域性配送為主，自身經(jīng)濟(jì)體量相對(duì)較小，對(duì)物流需求有限，因此物流倉(cāng)儲(chǔ)功能主要是服務(wù)深圳、廣州和東莞等城市，少部分來(lái)自自身電子信息制造業(yè)所帶動(dòng)的制造業(yè)需求。在項(xiàng)目層面，惠州市場(chǎng)呈現(xiàn)龍頭品牌聚集的特點(diǎn)，聚齊了普洛斯、安博和嘉民等一線物流運(yùn)營(yíng)商。從倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的現(xiàn)有供應(yīng)來(lái)看，主要集中在惠州臨深區(qū)域的博羅、仲愷和惠陽(yáng)三區(qū)，未來(lái)供應(yīng)增量主要集中在惠陽(yáng)和博羅，因此這三個(gè)區(qū)域?yàn)橥顿Y者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。截止到2021年底，惠州高標(biāo)倉(cāng)現(xiàn)有供應(yīng)約104.6萬(wàn)平方米，均為非保稅倉(cāng)物業(yè)。過(guò)去4年，高標(biāo)倉(cāng)租金年均增長(zhǎng)率高達(dá)4.3%，空置率在2021年也保持在5.5%的市場(chǎng)低位。惠州市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，從2015年以后開(kāi)始發(fā)展，可喜的是未來(lái)三年惠州高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)超60萬(wàn)平方米，整體存量將逼近200萬(wàn)平方米，這將令其在灣區(qū)的戰(zhàn)略地位會(huì)有進(jìn)一步提升，因此投資者在中短期可以重點(diǎn)關(guān)注惠州存量項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓以及部分綠地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。五、第三梯隊(duì)城市投資策略1.江門江門本身物流需求較小，主要承接來(lái)自廣州和佛山的物流外溢需求。同時(shí)得益于靠近廠家的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也吸引了個(gè)別對(duì)地理位置敏感度較低來(lái)自龍頭跨境電商的大面積需求，以及部分頭部電商輻射珠三角的大區(qū)域配送需求。近年來(lái)，江門物流市場(chǎng)發(fā)展迅速，截至2021年末，整體高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)總量為50.6萬(wàn)平方米，均為非保稅倉(cāng)，在粵港澳大灣區(qū)九市邊遠(yuǎn)城市中居前列。在來(lái)自跨境電商、制造業(yè)以及第三方物流需求的推動(dòng)下，截止2021年底，整體市場(chǎng)已經(jīng)滿租。中長(zhǎng)期來(lái)看，江門土地資源相對(duì)充裕，開(kāi)發(fā)商依然可以以較低的價(jià)格獲取物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，因此除存量項(xiàng)目外，投資者也應(yīng)關(guān)注綠地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。2.肇慶肇慶經(jīng)濟(jì)體量灣區(qū)最小，自身物流需求較小。 作為輻射珠三角西部物流的通道，不但承接了來(lái)自佛山的需求外溢，同時(shí)還作為部分電商輻射珠三角西部的集散點(diǎn)，物流設(shè)施主要分布在靠近佛山的區(qū)域。鏈接珠三角西部的功能地位及較低的租金水平也吸引了個(gè)別對(duì)于物流地理位置敏感度較低的龍頭跨境電商大面積物流需求的布點(diǎn)。截至2021年末，肇慶的物流倉(cāng)儲(chǔ)總量為35.9萬(wàn)平方米，空置率停留在2.8%的市場(chǎng)低位。東西部交通的貫通以及灣區(qū)其他城市的供應(yīng)不足將推動(dòng)物流需求不斷向西延伸，從而持續(xù)帶旺縫慶的物流需求。相比別的城市來(lái)講，肇慶腹地資源豐富，雖然產(chǎn)業(yè)用地也需簽監(jiān)管協(xié)議，但稅收要求額度較低，因此中長(zhǎng)期來(lái)看，除存量物業(yè)外，綠地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也將為投資重點(diǎn)關(guān)注的投資標(biāo)的。3.珠海珠海高標(biāo)倉(cāng)物業(yè)供應(yīng)有限，截至2021年底，僅有一個(gè)約4萬(wàn)平方米的高標(biāo)倉(cāng)物業(yè)。港珠澳大橋的開(kāi)通，以及未來(lái)深珠通道的開(kāi)通，均將為珠海物流市場(chǎng)注入新的活力。來(lái)自香港、澳門貿(mào)易需求以及深圳區(qū)域配送需求的外溢均將在中長(zhǎng)期利好珠海物流市場(chǎng)。因此投資者可以適當(dāng)關(guān)注珠海物流市場(chǎng)的綠地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。
來(lái)源/CBRE世邦魏理仕（ID：CBRE_China）